نظام المشاركة بالوقت في الوحدات العقارية السياحية

المادة الأولى: التعريفات

يقصد بالألفاظ والعبارات الآتية– أينما وردت في هذا النظام– المعاني المبينة أمامها ما لم يقتض السياق خلاف ذلك :

الوحدات العقارية السياحية:

الفنادق والشقق المفروشة والمنتجعات وغيرها من الوحدات المعدة للإيواء السياحي، بما في ذلك الوحدات العقارية السياحية الواقعة في مكة المكرمة والمدينة المنورة.

المشاركة بالوقت :

حق انتفاع شخص بوحدة عقارية سياحية لمدة محددة، أو قابلة للتحديد من السنة بموجب عقد المشاركة بالوقت.

عقد المشاركة بالوقت:

عقد أو مجموعة عقود تبرم مقابل مبلغ مالي معين، لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات، ويتم بموجبها إنشاء حق انتفاع أو التنازل عنه، أو أي حق آخر يتعلق باستعمال وحدة عقارية سياحية واحدة أو أكثر، لمدة محددة أو قابلة للتحديد من السنة.

العقار:

مبنى أو جزء من مبني ثابت مخصص للاستعمال سكنًا، مما يتعلق به الحق موضع العقد.

الهيئة :

الهيئة العليا للسياحة.

المشتري:

شخص ذو صفة طبيعية أو معنوية ينتقل إليه الحق محل عقد المشاركة بالوقت، أو ينشأ ذلك الحق بالانتفاع بالوحدة العقارية السياحية لمصلحته، من خلال معاملات يغطيها هذا النظام.

البائع:

شخص ذو صفة طبيعية أو معنوية ينشئ حق الانتفاع بالوحدة العقارية السياحية محل عقد المشاركة بالوقت بصفة تجارية، أو يتنازل عنه، أو يتعهد بالتنازل عنه، من خلال معاملات يغطيها هذا النظام.

أجل:

صورة من صور التسهيلات المالية.

اللائحة:

اللائحة التنفيذية لهذا النظام.

المادة الأولى ( تعريف عقد المشاركة بالوقت )

عُدل التعريف ليكون بالنص الآتي:

"عقد، أو مجموعة عقود تبرم مقابل مبلغ مالي معين، لمدة محددة أو قابلة للتحديد من السنة -تتكرر لثلاث سنوات على الأقل- يتم بموجبها إنشاء حق انتفاع يتعلق باستعمال وحدة عقارية واحدة أو أكثر، أو التنازل عنه، أو أي حق آخر".

- عُّدل تعريف (الهيئة) ليكون (الوزارة: وزارة السياحة)، وذلك بموجب قرار مجلس الوزراء رقم (96) وتاريخ 1442/2/5هـ.

المادة الثانية: الترخيص بمزاولة النشاط

1 - لا يجوز مزاولة نشاط المشاركة بالوقت قبل الحصول على ترخيص من الهيئة، بعد توافر الشروط وتقديم الضمانات المحددة في اللائحة.

2 - لا يجوز الإعلان عن نشاط المشاركة بالوقت أو التسويق له ما لم يتضمن ذلك الإعلان أو التسويق ما يأتي :

أ ) رقم ترخيص الهيئة للجهة المعلنة.

ب ) إمكان الحصول على المستند المشار إليه في الفقرة (1) من (المادة الثالثة) من هذا النظام، والمكان الذي يمكن الحصول عليه منه.

الفقرة ( 1 ) من المادة الثانية عُدلت الفقرة ليكون نصها:

"1- لا تجوز مزاولة نشاط المشاركة بالوقت أو التسويق له قبل الحصول على ترخيص من الهيئة، وذلك وفقاً للشروط التي تحددها اللائحة".

المادة الثالثة: التزامات البائع

يلتزم البائع بما يأتي:

1- أن يقدم لمن يطلب معلومات حول العقار المرتبط بالمشاركة بالوقت مستندًا يشتمل على معلومات كاملة ودقيقة عن ذلك العقار بحسب التفاصيل المحددة في اللائحة، وتعد جميع المعلومات جزءًا لا يتجزأ من عقد المشاركة بالوقت.

2- أن يقدم نسخة من المستند المشار إليه في الفقرة (1) من هذه المادة إلى الهيئة للمراجعة والاعتماد، وذلك قبل الإعلان عنه أو قبل عرضه على الجمهور لبيعه.

3- أن يبلغ الهيئة والمشتري بأي تغيير يطرأ على المعلومات المقدمة في ذلك المستند قبل إبرام عقد المشاركة بالوقت، وأن يتضمن العقد نصًّا صريحًا بذلك التغيير.

4- أن يمكن المشتري من ممارسة جميع الحقوق المترتبة على عقد المشاركة بالوقت، بما فيها حقه في استعمال العقار في الوقت المحدد والفترة المتعاقد عليها.

5- أن يتخذ الإجراءات المناسبة لإدارة العقار ونظافته وصيانته، ليكون في حالة جيدة طوال فترة العقد وصالحًا للاستخدام. ويجوز تحصيل تكاليف الإدارة والصيانة السنوية من المشتري، وذلك وفقًا للطريقة المنصوص عليها في العقد.

المادة الرابعة: عقد المشاركة بالوقت وشروطه

1- تطبق الأحكام الواردة في هذا النظام على عقود المشاركة بالوقت التي تبرم في المملكة العربية السعودية. كما تطبق على عقود المشاركة بالوقت المبرمة خارج المملكة العربية السعودية إن كان عقار المشاركة بالوقت موجودًا داخل المملكة.

2- يشترط في عقد المشاركة بالوقت الذي يعده البائع ما يأتي:

أ - أن يكون مكتوبًا.

ب - أن يشتمل على التفاصيل المحددة في اللائحة.

ج - أن يصاغ العقد والمستند المشار إليه في الفقرة (1) من المادة (الثالثة) من هذا النظام باللغة العربية، ولا يمنع ذلك من ترجمتهما إلى لغات أخرى، على أن تكون النسخة العربية من العقد هي المعتمدة.

تم بموجب المرسوم الملكي رقم ( م/75 ) وتاريخ 2 / 12 / 1435 هـ

إضافة فقرة جديدة برقم (3) إلى المادة (الرابعة) بالنص الآتي:

"3– يحظر على غير السعوديين - وفقاً لأحكام هذا النظام - ما يأتي:

أ– مزاولة نشاط المشاركة بالوقت، أو التسويق له، في مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة.

ب– اكتساب أي حق بموجب عقود المشاركة بالوقت بغير طريق الميراث على وحدات عقارية سياحية واقعة في مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة، ولا يعتد بأي تصرف يتم خلاف ذلك".

المادة الخامسة: حقوق المشتري والتزاماته

1- دون إخلال بأي حق يكتسبه المشتري بموجب الأنظمة فيما يتعلق ببطلان العقود، فإن للمشتري الخيار في الآتي:

أ - الانسحاب من عقد المشاركة بالوقت دون إبداء أي سبب، وذلك خلال عشرة أيام من تاريخ توقيع الطرفين عليه أو من تاريخ توقيعهما أي وثيقة أولية ملزمة فإن كان اليوم العاشر عطلة رسمية، فتمتد الفترة إلى أول يوم عمل يليها.

ب- إلغاء عقد المشاركة بالوقت خلال ثلاثة أشهر تبدأ من تاريخ توقيع الطرفين عليه أو من تاريخ توقيعهما أي وثيقة أولية ملزمة، وذلك إن لم يشتمل العقد على المعلومات المحددة في الفقرة (1) من المادة (الثالثة) من هذا النظام عند توقيع العقد أو الوثيقة، فإن قدمت تلك المعلومات خلال تلك الأشهر الثلاثة، فتبدأ فترة انسحاب المشتري المنصوص عليها في الفقرة (أ) من هذه المادة من تاريخ تقديم المعلومات.

ج- الانسحاب من عقد المشاركة بالوقت دون إبداء أي سبب خلال الأيام العشرة التالية لمضي الأشهر الثلاثة المنصوص عليها في الفقرة (ب) من هذه المادة، إن لم تقدم المعلومات المحددة في الفقرة (1) من المادة (الثالثة) من هذا النظام خلال فترة الأشهر الثلاثة المشار إليها.

تم بموجب المرسوم الملكي رقم ( م/75 ) وتاريخ 2 / 12 / 1435 هـ

تعديل الفقرة (4) من المادة (الخامسة) لتكون بالنص الآتي:

"4- مع مراعاة ما ورد في الفقرة (3) في المادة (الرابعة) من هذا النظام، ينتقل حق المشتري في عقد المشاركة بالوقت إلى ورثته بعد وفاته، وللمشتري بيع حقه في العقد أو التنازل عنه لغيره، أو هبته، أو الوصية به، وغير ذلك من الحقوق المتعلقة به".

إضافة عبارة "على أنه يجوز الاتفاق على أن يتحمل المشتري نسبة تسويق - إذا كان المسوق غير البائع ومرخصاً من الهيئة - لا تتجاوز (1%) أو مبلغاً مقطوعاً لا يتجاوز خمسمائة ريال أيهما أقل وذلك وفقاً لما تحدده اللائحة".

إضافة عبارة "على أنه يجوز الاتفاق على أن يتحمل المشتري نسبة تسويق - إذا كان المسوق غير البائع ومرخصاً من الهيئة - لا تتجاوز (1%) أو مبلغاً مقطوعاً لا يتجاوز خمسمائة ريال أيهما أقل وذلك وفقاً لما تحدده اللائحة".

المادة السادسة: الدفعات المقدمة

لا يجوز اشتراط أي دفعة مقدمة على المشتري قبل نهاية الفترة التي يجوز له أثناءها الانسحاب من العقد أو إلغاؤه وفقًا لما هو منصوص عليه في الفقرة (1) من المادة (الخامسة) من هذا النظام.

المادة السابعة: إلغاء الاتفاقيات الآجلة

إذا غطيت قيمة عقد المشاركة بالوقت كليًّا أو جزئيًّا بأجل يمنحه البائع للمشتري، أو يمنحه للمشتري طرف ثالث– وفق اتفاقية آجلة بين الطرف الثالث والبائع– وانسحب المشتري من العقد أو ألغاه وفقًا لما هو منصوص عليه في الفقرة (1) من المادة (الخامسة) من هذا النظام، فيعد ذلك إلغاء للاتفاقية الآجلة، دون أي التزام أو تبعة على المشتري. وتحدد اللائحة الأحكام المنظمة لذلك.

المادة الثامنة: منع الاتفاق على ما يخالف هذا النظام

يعد باطلًا تنازل المشتري للبائع عن أي من الحقوق المكفولة له بموجب هذا النظام، أو إعفاؤه البائع من أي من التزاماته الناشئة عن هذا النظام.

المادة التاسعة: ضبط المخالفات

يتولى موظفون –يصدر بتعيينهم قرار من أمين عام الهيئة– متابعة أداء المرخص لهم بممارسة هذا النشاط، والتحقق من استيفاء الشروط والضوابط، ولهم في سبيل ذلك الإطلاع على السجلات، والحصول على المعلومات التي يطلبونها، وإن تبين لهم وقوع مخالفات فعليهم ضبطها وإحالتها إلى اللجنة المنصوص عليها في الفقرة (1) من المادة (العاشرة) من هذا النظام.

المادة التاسعة عُدلت هذه المادة بموجب المرسوم الملكي رقم (م/17) وتاريخ 1439/1/21هـ.

المادة العاشرة: التحقيق والفصل في المخالفات

1– تشكل بقرار من رئيس مجلس إدارة الهيئة لجنة أو عدة لجان لا يقل عدد أعضائها عن ثلاثة يكون أحدهم مستشارًا نظاميًّا ؛ وذلك للنظر في مخالفات أحكام هذا النظام، وإيقاع العقوبات المنصوص عليها فيه، ويعتمد قرارات هذه اللجنة أمين عام الهيئة، وتحدد اللائحة كيفية عمل هذه اللجنة ومكافآت أعضائها.

ولا يخل ذلك بحق المتضرر في طلب التعويض عما أصابه من ضرر نتيجة مخالفة أحكام هذا النظام.

2– يجوز التظلم من قرارات اللجنة أمام ديوان المظالم، خلال (ستين) يومًا من تاريخ الإبلاغ بالقرار.

المادة الحادية عشرة: العقوبات

مع عدم الإخلال بأي عقوبة أشد منصوص عليها في نظام آخر، ودون المساس بحقوق الغير:

1- يعاقب كل من خالف الحكم الوارد في الفقرة (1) من المادة (الثانية) من هذا النظام بغرامة مالية لا تزيد على خمسمائة ألف ريال.

2- يعاقب كل من خالف الحكم الوارد في الفقرة (4) من المادة (الثالثة) من هذا النظام بغرامة مالية لا تزيد على خمسمائة ألف ريال، أو بإلغاء الترخيص، أو بهما معًا.

3- يعاقب كل من خالف الحكم الوارد في الفقرة (2) من المادة (الثانية)، أو الفقرتين (2) و(3) من المادة (الثالثة)، أو الفقرة (2) من المادة (الرابعة) من هذا النظام، بغرامة مالية لا تزيد على ثلاثمائة ألف ريال، أو بإيقاف الترخيص مدة لا تزيد على سنة واحدة، أو بهما معًا.

4- يعاقب كل من خالف الحكم الوارد في الفقرة (1) من (المادة الثالثة) من هذا النظام بغرامة مالية لا تزيد على مائة وخمسين ألف ريال، أو بإيقاف الترخيص مدة ستة أشهر، أو بهما معًا.

5– فيما لم يرد في شأنه نص خاص بالعقوبة، يعاقب كل من يرتكب أي مخالفة لأي حكم من أحكام هذا النظام بغرامة مالية لا تزيد على مائة ألف ريال.

6– تجوز مضاعفة الحد الأعلى من العقوبة عند العود لأي من المخالفات الواردة في هذا النظام.

تم بموجب المرسوم الملكي رقم ( م/75 ) وتاريخ 2 / 12 / 1435 هـ

إضافة فقرة جديدة برقم (7) إلى المادة (الحادية عشرة) بالنص الآتي:

"7- يعاقب كل من يخالف حكم الفقرة (3) من المادة (الرابعة) من هذا النظام, بغرامة مالية لا تزيد على عشرة ملايين ريال، ويلزم المخالف برد المكاسب التي حققها نتيجة المخالفة - إن وجدت - إلى خزينة الدولة".

* عُدلت هذه الفقرة بموجب المرسوم الملكي رقم (م/17) وتاريخ 21/1/1439هـ.

* إضافة فقرة جديدة يكون رقمها (8) ويكون نصها:

"8- يجوز للجنة أو اللجان - المشار إليها في المادة (العاشرة) من هذا النظام - تضمين قرارها الصادر بتحديد العقوبة النص على نشر منطوقه على نفقة المخالف في صحيفة تصدر في مقر إقامته، فإن لم يكن في مقره صحيفة ففي أقرب منطقة له، أو نشره في أي وسيلة أخرى مناسبة، وذلك بحسب نوع المخالفة المرتكبة وجسامتها وتأثيرها، على أن يكون نشر القرار بعد اكتسابه القطعية".

المادة الثانية عشرة: أحكام عامة

1- تنشئ الهيئة سجلًا لنشاط المشاركة بالوقت، يشتمل على بيانات تفصيلية عن عقود المشاركة بالوقت، والبائعين، والمشترين، والعقارات الواقعة في المملكة المخصصة لهذا النشاط، وذلك وفقًا لما هو مبين في اللائحة.

2- فيما لم يرد فيه نص في هذا النظام، تطبق اللجنة المنصوص عليها في الفقرة (1) من المادة (العاشرة) من هذا النظام القواعد العامة للعقود المنظمة لحقوق أطراف العقد والتزاماتهم.

3- يجب على ممارسي نشاط المشاركة بالوقت القيام بإعادة تكييف أوضاعهم وتعديل شروطهم بما يتفق مع أحكام هذا النظام، وذلك خلال سنة من تاريخ نفاذ هذا النظام.

4- تتقاضى الهيئة مقابلًا ماليًّا عن الخدمات التي تقدمها بموجب أحكام هذا النظام، على أن يصدر قرار من مجلس الوزراء بتحديد هذه الخدمات والمقابل المالي بناء على اقتراح من الهيئة.

5– يصدر رئيس مجلس إدارة الهيئة اللائحة خلال تسعين يومًا من تاريخ صدور هذا النظام.

6– ينشر هذا النظام في الجريدة الرسمية، ويعمل به بعد تسعين يومًا من تاريخ نشره.